Co je nákladem (výdajem) u příjmů z pronájmu?

Reagujeme na aktuální dotaz k citlivému tématu, jak nejlépe stanovit dílčí základ daně u příjmů z pronájmu. 🙂

Přeúčtování služeb

Dotaz si raději zopakujeme:

• Platí stále, že služby, které se přeúčtovávají nájemníkům, nepatří do příjmů a ani výdajů?
• Patří do této částky příspěvek na opravy, který je součástí nájemného a přeposílá se do fondu oprav?

Teorie (1)

Na první otázku je odpověď jednoduchá a jednoznačná: ANO – viz Pokyn D-22, v němž jsou jednotlivé položky vyjmenovány (dále „služby“). 🙂

Pokyn D-22:

• „Součástí nájemného z nemovitých věcí nebo bytů nejsou úhrady za ceny služeb spojených s jejich užíváním. Obdobně v případě nájmu nebytových prostor není součástí úhrady nájemného platba záloh nebo výdaje za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem (viz občanský zákoník).
• Zálohy na služby (např. za vytápění, za dodávku teplé vody, úklid společných prostor v domě, užívání výtahu, dodávku vody z vodovodů a vodáren, odvádění odpadních vod kanalizacemi, užívání domovní prádelny, osvětlení společných prostor v domě, kontrolu a čištění komínů, odvoz popela a smetí, odvoz splašků a čištění žump, vybavení bytu společnou televizní a rozhlasovou anténou), které zajišťuje pronajímatel a které po uplynutí roku zúčtuje se skutečnými výdaji za tyto služby, nezahrnuje do zdanitelných příjmů a ani platby za tyto služby nezahrnuje do daňových výdajů…“.

Teorie (2)

Nájemné je příjmem vlastníka a je pouze na jeho rozhodnutí, jak bude výdaje vykazovat – kolik činí skutečné částky vynaložené na opravy a údržbu za jeden kalendářní rok (má sdělit správce, je to zpravidla jiná částka než příděl do fondu), přímo nesouvisí s hodnotou příspěvku do fondu oprav (a vůbec ne, jaká výše je sjednána s nájemníkem), proto se správně nejedná o výše uvedené „služby“. 🙂

Odkaz na další text z Pokynu D-22:

• „Platby vlastníka jednotky na provozní výdaje (do tzv. fondu oprav a na účet společenství vlastníků) jsou na straně poplatníka, který nevede účetnictví, daňovým výdajem v okamžiku jejich úhrady…“ 🙂🙃
  

Teorie (3) vs. Praxe

Teorie podle Pokynu je chybná – „příděl“ do fondu není ve skutečnosti konkrétním výdajem na opravu. Z tohoto fondu se mj. často hradí i investice, resp. technické zhodnocení.

Praxe je však jiná, pragmaticky zjednodušená, a běžně je tento diskutovaný příspěvek považován za výdaj na opravy…

Naše RADA

Zkopírujte si nesprávný názor vedení Finanční správy, abyste měli po ruce argument pro daňovou kontrolu. Viz naše předchozí doporučení. 🙂